Los FCI multiplicarán las propuestas: Consultatio contempla la construcción de al menos tres proyectos

24 diciembre, 2016

Con los FCI se multiplicarán las propuestas

La previa del duelo arrancó hace mes y medio. Las desarrolladoras se preparan para subir al ring y quedarse con el capital de quienes quieran blanquear con ladrillos aprovechando que los Fondos Comunes de Inversión (FCI) cerrados están eximidos de pagar la penalidad del 10 por ciento. Los proyectos

1-IRSA y el banco BACS lanzaron un FCI cerrado de renta fija que buscará captar entre US$ 10 millones y hasta US$ 100 millones que se destinarán en tres proyectos inmobiliarios que suponen una inversión de US$ 180 millones -por lo que en parte habrá fondeo propio-y que se terminarán en 2019. Los mismos se destinarán al complejo de oficinas del polo Dot que sumará 30.000 m2 de área alquilable -que en buena medida ya fueron alquiladas a la empresa Mercado Libre-, en el shopping Alto Palermo y a la construcción de una torre corporativa “premium” en la zona de Catalinas con 35.000 m2 alquilables, entre otras iniciativas de expansión. Al ser un fondo de deuda, puede prometer una renta fija. En este caso sugieren una ganancia del 6 por ciento anual que se abonará en forma semestral. “Está dirigido básicamente a inversores individuales”, explica, Matías Gaivironsky, CFO de IRSA, y confía en que las expectativas son buenas, “Tenemos una ocupación del 100 por ciento en el mercado de oficinas, frente al 98,4 por ciento de los últimos años y a un promedio del 93 por ciento en la industria. Además, hay demanda por espacios de calidad y no hay mucha oferta”, sostiene el ejecutivo. En los centros comerciales de IRSA, aseguran, ocurre algo similar, ya que en Alto Palermo “hay lista de espera” de algunas marcas para ingresar al shopping que se ampliará sobre la avenida Santa Fe en 3800 metros cuadrados.

 

2-Argencons presentó junto a Allaria Ledesma Distrito Quartier Puerto Retiro, un fondo que tiene un mínimo de US$ 50 millones y un máximo de US$ 170 millones, para invertir en un proyecto mixto de más de 115.000 m2 de obra y US$ 215 millones de inversión que presentaron en dos manzanas de Retiro, una de ellas donde funcionaba el Hospital Ferroviario, cerrado durante la presidencia de Menem. “Es una zona postergada con un gran potencial motorizado por el Paseo del Bajo que integrará el norte con el sur de la ciudad”, afirma Carlos Spina, director Comercial de Argencons . Tendrá studios, lofts, oficinas y un paseo comercial que se terminará en 2020. “El edificio de oficinas de nueve pisos y 32.000 m2 de área rentable, serán las únicas plantas de 3600 m2 en un mercado triple A en el que las de mayor superficie tienen 1600 m2”, aclara Spina. Quienes inviertan en esta etapa del emprendimiento no comprarán unidades, sino que serán socios en la compra de la tierra y en el negocio de la venta de los departamentos, teniendo además prioridad a la hora de adquirir unidades cuando puedan adquirirse el año que viene. “Están entrando a un negocio en el que la incidencia de la tierra es menor al 25 por ciento, lo que genera un costo aproximado de US$ 2800/m2 de las unidades Quartier, en una zona que, con el Paseo del Bajo -la obra que unirá el norte con el sur de la ciudad- más otras obras que encara el Gobierno, garantiza que el proyecto terminado superará sin dudas los US$ 4000/m2”, detalla Spina. Esta alternativa, dicen en el mercado, podría generar una renta de entre 11 y 15 por ciento en dólares, razón por la que decidieron aplicar un fee de éxito en el caso de que el fondo supere un margen del 8 por ciento anual. Según este número, y en el peor de los escenarios, en cinco años, tiempo mínimo que los inversores del blanqueo tienen el capital inmovilizado, tendrán un 40 por ciento de rentabilidad, afirmaron en la presentación que realizaron en la Bolsa de Comercio. “La aprobación está muy avanzada, hasta ingresamos los planos en la CNV”, agrega el ejecutivo de Argencons.

3-Consultatio presentó su fondo con el que estiman alcanzar US$ 50 millones. El mismo contempla la construcción de al menos tres proyectos. Eduardo Costantini negocia en persona la compra de algunos terrenos en la ciudad y en el Gran Buenos Aires. “Con US$ 250.000, se accede a emprendimientos dirigidos a un segmento medio alto”, afirma Cristián Lopez, CEO de Consultatio Asset Management, Planean una superficie mínima construible de 5000 m2 en un plazo de hasta en 50 meses. Uno de las iniciativas se proyecta en un macrolote dentro de Nordelta, de más de 30.000 m2 de vivienda. Costantini contrató al arquitecto danés Jan Gehl, un referente a nivel mundial en temáticas referentes a diseño urbano y espacios públicos. Trabaja en que Nordelta migre del concepto de cuidad pueblo a uno en el que la gente no se cruce, sino que se encuentre. El empresario también planea emprendimientos mixtos y de oficinas. “Aún sin el tratamiento de la doble imposición, la tasa de retorno anual en dólares sólo nos da un 1 por ciento negativa en un escenario improbable en el que los costos suban 10 por ciento y los precios de venta caigan 10 por ciento. Si no varían los precios ni los costos le renta será de 7 por ciento anual, y si aumentan los precios 10 por ciento y los costos en la misma proporción, alcanzará al 9 por ciento”, analiza Lopez, y agrega: “Si se exime de Ganancias a los fondos cerrados, la renta superará el 10 por ciento. A eso que hay que sumarle el 10 por ciento que se ahorra quien blanqueó, lo que representaría otro 2 por ciento anual”. Costantini con más de US$ 300 millones en su balance, coinvertirá con el fondo.

 

4-Compass Group presentó su primer Fondo Común de Inversión (FCI) de desarrollo inmobiliario en el país asociado a Frávega. La cadena de venta minorista aportará parte de los terrenos que tiene en locaciones estratégicas de la ciudad de Buenos Aires, en la provincia y en las principales ciudades del interior del país. Comenzarán a desarrollar proyectos en el espacio aéreo de tres locales ubicados en Cabildo y Mendoza, Cramer y Elcano, y Corrientes entre Bulnes y Salguero. ” Son puntos estratégicos en zonas en las que no hay oferta de terrenos disponibles, razón por la que tienen un enorme potencial de desarrollo de edificios residenciales y de oficinas”, afirma Juan Cruz Elizagaray, socio y CEO de Compass Argentina y Uruguay, empresa que cuenta con 23 proyectos activos, que implican una inversión total de US$ 400 millones en México, Perú, Uruguay y Chile. “Apuntamos a reunir entre US$ 15 y US$ 20 millones, pero ojalá sean más. En nuestro caso, el proyecto queda a la cabeza del fondo y no del desarrollador. Este es un proveedor de servicio a quien no financiamos”, agrega el ejecutivo. La estrategia de Compass es apostar a proyectos modulares, no arma emprendimientos que demanden seis años de ejecución. Respecto a la renta neta al inversor, Elizagaray la estima en un rango del 10 al 15 por ciento anual en dólares.

5-La sociedad de Bolsa Cohen también trabaja a capa y espada. Presentó cinco FCI cerrados de real estate. Tres de ellos de renta fija, es decir, de deuda. Al Río, un fondo que plantea un monto mínimo de US$ 25 millones y un máximo de US$ 40 millones, que se destinarán a la obra del shopping que se construye en Libertador y General Paz, en Vicente López, y a la construcción de nuevos edificios residenciales y de oficinas. Otro es el de GNV Group, con una base de US$ 43 millones y un máximo de US$ 73 millones. El dinero será destinado a la finalización de las obras del shopping, la construcción de la Harbour Tower y del Hotel Viceroy, en Puerto Madero. Y el de Onix-Portland, de entre US$ 25 y US$ 55 millones, que invertirá en obras de edificios de medianas y grandes superficies para diversos usos como viviendas, oficinas, locales comerciales y vivienda vacacional.

Por otra parte, para quienes desean invertir en un FCI cerrado de renta variable una opción es el Monarca Real Estate I de entre US$ 20 y US$ 50 millones, con proyectos de la desarrolladora de Gonzalo Monarca que planea la finalización de los Lagoon que tiene en Pilar y en Hudson, Pasionaria Martínez y Tortugas . “Son proyectos en los que la historia prueba una revalorización del metro cuadrado del 15 por ciento anual en dólares”, afirma el propio Monarca que desembolsará más de US$ 100 millones en Pilar Lagoon. La otra alternativa en renta variable de Cohen es el fondo Santiago Obarrio, que planea reunir entre US$ 25 millones y US$ 60 millones que se destinarán al desarrollo de condominios en zonas suburbanas y dentro de countries o barrios privados consolidados

6-La desarrolladora Eidico -que nació como una especie de cooperativa de lotes, negocio que hace seis años extendió a las casas con 1000 unidades suscriptas- lanzó Balanz Residencial 1. El fondo prevé el desarrollo de diferentes proyectos del producto Eidico Casas con foco en la clase media en Pilar, Canning y Tigre, entre otras zonas. Son unidades de 80 m2 en lotes de 300 metros que se venden a un ticket que varía entre los US$ 120.000 y US$ 150.000. “Son proyectos que suman entre US$ 300 y US$ 400 millones de inversión. El plan es construir 750 casas en cada una de esas localidades en un plazo de cinco años”, detalla Mateo Salinas, gerente General de Eidico, y confiesa que también trabaja en zonas como Bellavista y Tigre.

7-Predial Propiedades presentó Quinquela + Predial, que espera reunir hasta US$ 50 millones. Los fondos serán invertidos en un mínimo de cinco proyectos en la ciudad de Buenos Aires y uno en la ciudad de Neuquén en unidades de microdepartamentos así como también de uno y dos ambientes. “En una primera instancia, se prevé aplicar estos fondos a terrenos ya adquiridos y escriturados que, por contar con los planos municipales en proceso de aprobación, permiten acelerar los tiempos de comercialización de las unidades y reinvertir con mayor rapidez el capital original”, afirma Pablo Brodsky, director Comercial de Predial.

8-MarivaAsset Management y la desarrolladora inmobiliaria HIT, lanzaron MAF HIT I. El fondo invertirá un máximo de US$ 100 millones en tres nuevos edificios de oficinas: 25.000 m2 en el Distrito Tecnológico de la ciudad de Buenos Aires y 17.000 m2 en un edificio en Panamericana y Pelliza. Estiman que el negocio dejará una renta anual del 9 por ciento. “Y la posibilidad de quedarse con renta o salir con el capital inicial más una mejora del precio de venta, que puede alcanzar el 30 por ciento, lo cual da una TIR en cinco años del 12 por ciento”, afirma Alejandro Gawianski, presidente de la compañía con más de 150.000 m2 en desarrollo de edificios corporativos. Aclara que HIT ya tiene avanzadas las negociaciones de alquiler de esos pisos y que se quedará con el 50 por ciento de los inmuebles para garantizar el mantenimiento. Además ofrece una garantía de recompra al fondo a los cinco años.

9-Para quienes buscan proyectos que combine residencias, hotelería y locales, AdCap armó, junto a la desarrolladora Up Grade -con más de 70.000 m2 de obra desde 2006-, y la asesora JLL tres proyectos en zonas perimetrales de la ciudad. “Planeamos conformar un fondo de US$ 20 millones. Lo interesante es la diversidad de productos y que, en hotelería, apuntamos al modelo select services que genera mejores rentas porque los costos de operación son menores que los que tiene el modelo de negocio hotelero tradicional”, finaliza María LauraTramezzani, directora del banco de inversión AdCap.

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